新京報訊 昨日,北京市住建委官方網站“預售許可預告”一欄公示,“理想家園”住宅項目通過預售許可的審核。
  記者瞭解到,這一別墅項目定價超過5萬元/平米,這也是本月北京獲批的首個高端住宅項目。對此,專家表示,這不應解讀為北京限價令的鬆動,而是正在對商品房進行分層次的價格引導機制。對於和百姓購房需求無關的高檔樓盤,逐漸由市場來決定價格。
  大興一別墅項目預售獲批均價超5萬
  根據市住建委公示的信息,該項目位於大興區西紅門鎮,准許銷售的面積為3.7萬多平米,審核日期是昨天。
  記者從開發商處瞭解到,該項目此次獲批的是聯排和疊拼的別墅類產品,獲批的價格在5萬元/平米以上,“我們從去年8月就申請預售,直到現在才批下來。最終獲批的價格比起初的預想低了很多。”開發商相關負責人說,該項目面向的都是高端群體。疊拼的面積為300多平米,總價逾千萬;聯排的面積從400到600平米,總價2000萬以上。
  1月份3個均價超4萬樓盤獲預售證
  市住建委網站顯示,1月19日至31日,全市共有8個住宅項目取得預售證,其中泰禾·北京院子、紫辰院、五礦萬科·如園3個樓盤預售價格超過4萬元/平米。
  由於此前北京對於樓盤價格的管控已經成為了業內的共知,“價格4萬元以上樓盤不批”的說法也甚囂塵上。因此上月這幾個高端項目獲批時,曾引起媒體廣泛關註。一些媒體甚至驚呼“北京限價令鬆動”。
  中小套型商品房仍將引導合理定價
  北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波認為,幾個高端樓盤的入市並不意味著樓市限價令的放鬆或改變,而是可以反映出政府對商品房的價格引導機制在完善。“這幾個都是一些很高端的樓盤,包括別墅等,這與普通百姓的購房沒有什麼關係,也買不起。而從最近獲批的一些普通商品房來看,還是在引導合理定價。”
  樓建波表示,從目前的情況看,北京對商品房是在實行一個分層次的價格引導機制,將商品房分為了三個層次。首先,自住型商品房是針對剛需家庭,在加大供應量的同時,銷售前就已經確定價格,比同地段的商品房價低30%;其次,是中小套型的普通商品房,政府會繼續引導開發商根據市場情況合理確定價格,繼續堅持價格的監測引導;最後則是一些高端高價樓盤,這部分與普通家庭基本無關,會逐步根據市場資源來配置,由市場來決定價格。
  ■ 記者觀察
  從行政限價到分層次引導
  限價令是從去年上半年被提及的,當時媒體報道,北京要求開發商在預售審批時上報的價格,不能高於前期開盤的價格或周邊同品質樓盤的價格;到了去年下半年,又傳出北京對於價格4萬元/平米以上新樓盤,都暫時不批預售。
  雖然相關部門並未證實這些消息的真偽,但北京獲批預售的樓盤數量確實在減少,新的高價盤幾乎絕跡。直到今年1月,才有個別均價超4萬元的樓盤獲批預售許可。
  而據記者瞭解,在主管部門手中,的確積壓著不少待批的樓盤,最長的已“等待”了半年,一些樓盤開發商已拿回去修改過數次價格。
  樓建波說,行政色彩較濃的限價措施,主要與要實現房價控制目標有關,通過控制高價樓盤入市來實現整體房價的“達標”,但這並不是長久之計。他認為,壓著高價盤不入市,也會帶來不好的後果。一方面,新房入市量減少,影響住宅庫存和預期;另一方面,如果政府一直壓著,不但時間越久樓盤價格反彈越高,而且一旦入市,還會形成“饑渴”效應,也會影響樓市預期。
  今年北京兩會,在有步驟地調整住宅價格引導機制這一問題上,也可以看出一些端倪。
  北京市住建委主任楊斌表示,保持房價基本穩定,最重要的就是確保中低端人群的基本住房需求。
  市委常委、副市長陳剛更是明確表示,房價有區位的問題,也有不同價位的問題,分為高端、中端、低端不同類型的房價。“對於房價,老百姓更關心的是自己能買得起的這些房子的價格。”
  陳剛說,在做足保障房,應保盡保,並加大自住型商品房的供應下,北京的房地產市場中,剩下的只有大約30%,甚至20%的住房,是奢侈消費或是投資投機的住房。“這些是純市場的,它們的價格,誰在乎呢?應該按經濟規律辦事,價格有漲有跌。”
  樓建波也認同商品房分層次的價格引導機制。但他同時也建議,政府應該制定中長期的規劃,需要摸清住房狀況的底數,並且要對相關信息公開。“讓老百姓知道,未來幾年都還有多少自住房、中小套型商品房或高端房供應,它們都在哪些地方。每個項目各自屬於哪個層次,是否會進行價格的干預,形成一個良好的預期,才能穩定房價。”
  本組稿件採寫/新京報記者 馬力  (原標題:北京樓盤將分層次引導定價)
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